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      1. 楼市猫鼠游戏

        作者:田国宝 2019-11-01 14:46  

        一边宣称不限购,一边又在检查时关闭售楼处,类似的情形在近年房地产销售中并不鲜见。

        经济观察报 记者 田国宝 “外地人可以买,一种是交30%首付,等人才新政出台网签;一种是花钱办网签,需要全款,准购证两个星期下来。”10月29日下午,大厂路某城项目销售人员告诉几名看房人。

        半个月可以网签,在河北大厂这个环北京卫星城并不是最快的,路某城附近的东方某城项目销售人员透露,只要客户付清30%的首付,并准备好征信、户口、收入证明、身份证等材料,“现在就可以办理网签。”

        按照2017年廊坊市政策出台的限购政策,外地人在北三县地区购房需具备连续三年社?;蚋鏊?。但在廊坊北三县多个房地产项目宣称可以办理网签,除了路某城和东某城外,还包括御某郡、某峰、某新城等项目。

        10月25日,在官方的一次检查中,包括路某城、某峰等大厂多个项目暂时关闭了售楼处。路某城销售人员表示,上周五(10月25日),接到开发商通知,营销中心全天关闭,样板间正???。

        一边宣称不限购,一边又在检查时关闭售楼处,类似的情形在近年房地产销售中并不鲜见。“看过猫和老鼠的动画片吧”一家燕郊的渠道公司销售主管邱明说:“猫和老鼠是天敌,但猫离不开老鼠,老鼠也离不开猫,斗了那么多集,最后还是一起生活。”

        猫鼠游戏

        邱明是一家渠道公司的销售主管,手下有几名销售人员,其公司房地产项目分销业务遍及京津冀、东北、海南、云南、胶东半岛等地。他的业务范围主要在北三县地区,“现在也就大厂开盘的新项目多一些。”

        从燕郊出发,十分钟左右时间,便进入大厂夏垫镇,这里聚集了多个在售楼盘。“现在只剩下4号楼了,这边的三栋已经卖完了。”带着3名看房人进入路某城的售楼处,邱明开始介绍项目。

        几分钟后,销售人员周宁也参与到介绍中,周宁显然对项目更熟悉。邱明为场外销售,周宁是场内销售,场内销售一般为开发商自销团队或者一级总代。像邱明这样的分销带客到售楼处,需要提前和场内销售联系。

        路某城项目在售有叠墅和高层,外地人没有社?;蚋鏊翱梢砸淮涡曰蚍制诟犊?,缴满三年后办理网签;也可以先首付30%,等通知办理网签;如果购房者选择花钱购买购房资质,两个星期可以办理网签。

        某峰、东某城、御某郡等项目也均宣称外地人可以办理网签。一位御某郡销售人员表示,外地人可以直接购买,30%首付交齐后,可以当天办理网签手续。

        10月25日,这些号称不限购的项目,在官方检查中均暂时关闭了售楼处。一位某峰的销售告诉经济观察报记者,最近几天房管局来检查,所以暂时不接待购房者。路某城则选择物业办公室接待客户。

        10月26日下午,某峰项目售楼处继续关闭,路某城虽然重新开放,但正门依然没有开,销售人员和购房者需要从后门进入,而且项目公司通知所有销售人员,在售楼处接待客户,必须严格执行现有限购政策。

        10月27日,各个项目售楼处重新开放,但对外销售退回到一次性付款及分期付款的方式,不再大肆宣传外地人购房不限购、30%首付可网签等。但从10月28日开始,新一波放开限购宣传在各个售楼处重新点燃。

        邱明告诉经济观察报记者,根据他的了解,目前御某郡和东某城两个项目可以办理网签,半个月内下准购证,路某城、某峰等项目则需要等到明年2月前后,而其他项目则仍按照原来策略进行销售。

        人才新政

        10月18日,关于北三县出台人才购房新政的消息开始广泛流传,大厂和三河部分在售房地产项目开始对外以“30%首付、不限购、外地人可网签”等名义进行销售,吸引了大量购房者前来看房。

        经济观察报记者曾以购房者身份向大厂房管局进行求证,一名工作人员表示,目前大厂仍执行原有的限购政策,并没有出台任何人才相关的放松限购政策;三河市房管局也否认了人才购房新政的传言。

        一名在环京区域从事渠道销售的负责人告诉经济观察报记者,空穴来风,目前御某郡等少数项目已经有外地人成功办理准购证的案例,但并不是所有项目都可以办理。

        该人士提供的《大厂回族自治县购房资格证明》显示,10月中旬,一名户籍在河南南阳的购房者,成功的拿到了准购证。“只要在交易系统和备案系统中,你们家庭单位没有记录,就可以购买一套。”上述渠道负责人表示。

        但是具体通过什么样的途径获取,其进一步表示,共有几种情况,第一,一些在通州副中心的企事业单位及高精尖企业员工,可以直接开具出准购证,“比如某大学的老师们,就可以直接在大厂买房。”但这一操作方式并没有获得大厂房管局证实。

        第二,开发商为购房者办理准购证,“具体以什么名义开的,我们也不了解,我们把客户的资料递交上去,开发商那边给办理,一般两个星期左右就可以办下来。”上述渠道负责人表示,目前仅有御某郡、东某城等少数项目可以办理。

        另一位渠道人士告诉经济观察报记者,根据其了解,大部分宣称外地人可网签的项目,截止目前都还没有办理成功的案例,“包括一些大开发商的项目,有的半年了还没有下来,最后走的还是分期付款,客户连钱都退不了。”

        邱明也证实,目前仅有御某郡和东某城两个项目有办理下来的案例,都是开发商帮助办理的,路某城、某峰等其他项目至少要等到明年2月前后。“大家都在传明年2月要出人才政策,但都没有确切的消息。”

        据三河市一位接近官方的人士透露,在二手房交易中,也有一些渠道可以办理准购证,但数量很少,主要是通过强制网签、过户的方式,“就是说,你本来没有购房资格,但最后给你网签了,也能过户。”

        邱明提醒,没有购房资格的人,无论哪种方式都存在风险,即便是有办理下来准购证案例的项目,开发商也承诺办理不下来可以退款,但实际操作中,只要购房者交钱了,一般很难退钱,最后都是转分期付款了。

        背后承压

        2017年5月廊坊限购后,邱明所在的公司销售人员流失了将近三分之二,公司不得不开始拓展外地市场业务,包括河北、天津等非限购区域,也包括云南、海南等旅游地产项目。

        邱明的公司采取合伙制,“我们自己的销售人员不多,大部分都靠分销,就是我们把渠道拿下来,然后和其他团队合作,发展二级分销或三级分销,公司按成交抽取少量佣金。”邱明表示。

        随着市场成交不断下滑,公司业务开始减少,销售人员业绩和收入也开始下降,“一部分销售就离开了,有的回老家做了,有的到其他城市发展了。”邱明表示,他本人也面临着较大的经济压力。

        在北三县楼市上行的2015年到2017年期间,除了一套自住的房子外,他投资了5套房,“去年和今年一共卖了两套了,都是赔钱卖的,实在撑不住了,我们也希望明年2月政策能有一些松动。”邱明苦笑道。

        据邱明透露,不仅仅是投资客撑不住,一些开发商也背负着较大的压力,“原来和我们合作的一些项目,好几个都卖给大开发商了,尤其是夏垫这一带,小开发商基本都退出了,耗不起。”

        对于开发商来说,通过变通方式进行销售可以加快去化,缓解现金流紧张,但潜在的风险也不容小觑。上述渠道负责人表示,一旦政策出现变动,开发商和购房者之间必然会产生大量纠纷,“现在一次性付款或分期付款,合同都不给客户,开发商保留着,就是为了给自己留后路。”

        通过变通方式突破限购政策,不仅仅存在环京区域,在多数限购区域,或多或少都存在类似的操作模式。与北三县一河之隔的北京通州区,有部分项目可以通过个人注册公司获得购房资格。

        一位十强房企的人士告诉经济观察报记者,2018年海南全岛限购后,一部分海南的房地产项目即通过先购房、后补交社?;蚋鏊胺绞浇邢?,“你想想,哪个项目不是几十个亿甚至上百亿扔进去了,那么多人等着吃饭,不可能一直停着不卖。”

        上述接近三河市官方人士表示,一些以房地产作为支柱产业的城市,限购后财政面临着巨大压力,也会在一定范围内做变通。“比如一部分商品房申请将转化为招商引资配套用房,进行限价和限售后,可以绕过限购政策进行销售。”

        周宁告诉经济观察报记者,每次有检查或视察的时候,公司都会在第一时间通知销售部门,他们再去通知渠道和分销,“只要不是被抓现行,一般都没事,该怎么销售就怎么销售,这么多销售和员工都没饭吃了,也不是一件好事。”

        “市场好的时候,大家都忙着卖房子,服务和口碑说实话都很差。”邱明表示,随着市场的降温,供需心态都在发生变化,“现在有一个客户能来看房,我们都兴奋的不得了,千方百计的伺候好,这两年环京销售的服务整体改善的很明显。”

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        田国宝经济观察报部门主任

        不动产开发报道部主任
        主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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